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＜医院・歯科医院開業と医院経営のヒント＞
毎月第2・4金曜日にお届けいたします。
2005年3月25日 第４号
上田公認会計士事務所発行
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著者へのご意見：uedacpa@mb.infoweb.ne.jp
ホームページ：http://www.uedacpa.com/index.html
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■「頑張る医院・歯科医院を応援します」―発刊の言葉―
こんにちは、上田久之です。
このたびお医者様の開業と経営改善に役立てていただくために
「医院・歯科医院開業と医院経営のヒント」というメルマガを発行
することにいたしました。今回で第4号となります。
私どもは300近くの医療福祉機関様の会計顧問・アドバイザーとして
医療福祉機関経営のお手伝いをしてまいりました。また、200以上の
医院・歯科医院の開業のご支援をさせていただきました。
その中でいろいろな問題に直面し、お医者様と一緒に問題を解決
していく中で、様々なノウハウを蓄積してまいりました。
日本には医療法人だけでも全国に37000以上もあり、毎年多くの
医院・歯科医院が開設されています。今までは医療費は年々増加の
一途をたどりお医者様の収入もそれなりに保証されてきました。
しかし、今後団塊の世代が定年を迎え高齢化社会に突入したときに
今の収入が保証されるとは限りません。
また、日本の医療制度はフリーアクセスということで患者さんが
医療機関を自由に選ぶことができます。
今後は医療制度の変革と患者さんによる医療機関の選別が一層進む
と考えられ、お医者様にも経営感覚が非常に要求される時代に
なります。
この多難な時代の幕開けに当たって、私どもが今までに蓄積して
きたノウハウを１人でも多くの医療関係者の方のためにほんの少し
でもお役に立てれば幸いです。
私たちは「頑張る医院・歯科医院」を応援します。
上田公認会計士事務所 上田 久之
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＜今回の目次＞
【今回の目次】
【医院・歯科医院開業と医院経営のヒント】
【次回の無料相談会】
【特典の紹介】
【スタッフ紹介】
【セミナー情報】
【次回の予告】
【編集後記】
【感想をお寄せください】
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■【医院・歯科医院開業と医院経営のヒント】
まずは、開業から話を始めますが、その中で既に開業している
先生方にも参考になるチェックポイントを取り上げております。
今回は、開業計画ができあがり、実際に物件を選ぶ段階で特に
注意しておくことについて検討していきます。
＜前回の目次＞
2-6.開業形態の選択
2-6-1.勤務先の地区で開業するか、パラシュート型か
2-6-2.テナント、戸建、建て貸し、定期借地権、医療ビル
2-6-3.介護サービスを併設するか
2-7.親の土地を利用する場合の需要予測
＜今回の目次＞
３．物件のチェック
3-1.土地のチェックポイント
3-1-1.市街化調整区域：併用住宅は建たない
3-1-2.１種住居専用地域
3-1-3.農地：農地転用が必要
3-1-4.建築基準法の建ぺい率、容積率
3-1-5.下水道
3-1-6.駐車スペース
3-1-7.所有権と抵当権の確認
3-1-8.文化財出土地区
3-1-9.定期借地権
3-2.貸しビルのチェックポイント
3-2-1.建築基準法上のチェック
3-2-2.建築確認申請の要否
3-2-3.所有権、抵当権設定状況、オーナーの年齢
3-2-4.天井高や床下配管工事の問題はないか
3-2-5.電気容量
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３．物件のチェック
さて、今回のテーマはいよいよ物件の契約です。
先生方の「夢の設計図」である開業計画ができると今度は
具体的な物件探しが始まります。
不動産の取引は金額が大きいので不動産取引の失敗は
開業の命取りになりかねません。したがって、不動産の取引
については専門家のアドバイスを受けることをお勧めします。
不動産取引の種類としては開業形態に合わせて大きく2つ
あります。
土地の取得を伴う場合の土地の取引、貸しビルに入居する
場合の賃貸契約が考えられます。
今回は土地と貸しビルのチェックポイントについて考えて
みましょう。
3-1.土地のチェックポイント
土地を取得して戸建の診療所を建てる場合、土地を借りる
にしても土地を買い取るにしても、その土地が先生の理想
とする診療所に適したものであるかどうかが重要です。
土地の取引は非常に複雑ですのでここですべて述べることは
できませんがいくつかの重要なポイントだけ指摘しておきます。
詳しいことは専門家にご相談ください。
土地の取引で一番大切なことは、マーケティングに関する
ことです。
その地域に患者さんがどれくらい居て、今後30年にわたって
どれくらいの発展が見込めるかということです。
次に大切なポイントはその土地がどのような用途地域にある
のかということです。
3-1-1〜3-1-9.
用途地域によっては診療所単独では建築できなかったり、農地
であれば農地転用の手続きが必要であったりします。そして、
用途地域によって、建ぺい率や容積率も異なります。
また、用途地域ではありませんが市街化調整区域に指定されて
いたりすると診療所専用の建物は建てられても併用住宅は建て
られなかったりと物件の場所によっていろいろと細かい制約が
あります。
これらの細かいことについては専門家の助言を受けることをお勧め
します。
ほかにもチェックすることとしては、下水道が完備しているか、
十分な駐車場が確保できるか、所有権は間違いないか、抵当権の
設定がされていないか等の確認、文化財出土地区かどうか等々の
チェックが必要です。
比較的新しい土地の賃借方法のひとつに定期借地権というのが
あります。
これは土地を借りるので土地代金が不要でその分投資額が少なくて
すみます。ただ、事業用の定期借地権ですと期間が１０年以上
２０年以下に制限されます。契約期間満了後には更地にして
所有者に返還する必要があります。
3-2.貸しビルのチェックポイント
次は、ビルを1室借りて開業する場合のチェックポイントを考えて
みましょう。
チェックポイントは下記のとおりです。
１、建築基準法上のチェック
２、建築確認申請の要否
３、所有権、抵当権設定状況、オーナーの年齢
４、天井高や床下配管工事の問題はないか
５、電気容量
3-2-1.建築基準法上のチェック
まず、建築基準法上の基準を満たしているかどうかのチェックが
必要です。
建築基準法は、建築物の敷地、構造、設備、用途などに関する最低
の基準を定めて、国民の生命、健康、財産などを守り、公共の福祉
の増進を図ることを目的としています。従って、この目的を具体的
に実現するために、敷地の前面道路幅によって建物の高さを決め
たり、また都市計画の上で、敷地面積に対する建築面積の割合
（建ぺい率）や敷地面積に対する延べ床面積の割合（容積率）、
日照、採光、建物の構造などこれだけはぜひ守ってほしいという
最低の基準を定めて、都市の防災を図り、健康で文化的な生活が
できるよう取り決めているのです。（住宅金融公庫ホームページより）
建築基準法とは建物を建てる上で最低守るべき基準を定めた法律です。
たとえば、建築基準法では建築物の敷地は道路に２メートル以上接し
なければならないと決められています。この場合の道路は幅4メートル
以上と規定されています。これは消防車や救急車が通行できるように
決められたものです。
3-2-2.建築確認申請の要否
そして、病院などの特殊建築物は床面積が１００平方メートルを超え
るものは建築確認申請が必要です。
建物を建築する場合、工事に着手する前に、その計画が建物の敷地、
構造、設備、用途などの点で建築基準法等の関係法令に照して適して
いるかどうかを、都道府県（土木事務所などを含む）または市区町村
の建築主事へ申請して、その確認を受けることをいいます。
申請書類としては、「建築確認申請書」正・副2通に建築計画概要書及び
設計図をつけて提出することになっています。申請書が提出されると、
市区町村の建築課、都市計画課などで審査し、適格であれば確認通知と
して副本が申請者に戻されます。ここではじめて工事に着手してよい事に
なります。（住宅金融公庫ホームページより）
3-2-3.所有権、抵当権設定状況、オーナーの年齢
次に、所有権、抵当権設定状況、オーナーの年齢のチェックです。
信用できる不動産業者が仲介する場合にはそれほど神経質になる必要は
ありませんが、確認という意味で物件の権利関係は調べておいたほうが
いいでしょう。
抵当権の設定状況なども調べておきます。
登記された権利関係（所有権、抵当権、地役権など）を物件所在地を
管轄する登記所（法務局）の登記簿で調査しましょう。また、登記所で
公図（土地の地図台帳）も閲覧できるので、道路の状況、隣地との関係
などを確認しましょう。わからない場合は、 司法書士に依頼するのも
よいでしょう。司法書士の事務所はたいてい登記所の近くに あります。
●登記簿の見方
不動産登記簿には「土地登記簿」と「建物登記簿」の二つがあり、各々
「表題部」、「甲区」、「乙区」に分かれています。
●「表題部」には土地や建物の表示
●「甲区」には所有権に関すること
●「乙区」には地上権、抵当権などに関することが記載してあります。
注１：業者に登記簿謄本を見せてもらう場合、謄本の証明年月日を確か
めましょう。 古いものは記載事項が変更されていることがありますから、
新しいほどよいでしょう。
注２：中古住宅の場合、広告などで「築○年」といっていることと一致
しているかどうかを確認することも大切です。
（東京都都市整備局のホームページより）
また、オーナーの年齢も確認しておきます。オーナーが高齢の場合は
近いうちにその子供に相続して、相続税を払うためにビルを売るので
立ち退いてくれと言われる可能性もないとはいえません。
建物を借りる場合は２０年のスパンでいろいろな状況の変化を見極める
必要があります。
3-2-4.天井高や床下配管工事の問題はないか
次に、建物の形態として天井高や床下配管工事のチェックを行います。
先生ご自身ではわからないことも多いと思いますので、診療所建築の
実績のある設計士さんに見てもらうことをお勧めいたします。
また、建築の段階からかかわるのであれば診療所建築の実績のある
工務店を選定することが必要です。
安いからといって知り合いの工務店に頼んで、レントゲンなどの重量物
が設置できなかったり、必要な場所に給水排水設備がなくて、手直し工事が
発生したり工期が遅れたりする場合がありますので、注意が必要です。
3-2-5.電気容量
電気容量についても家庭用とはまったく異なりますので工務店と事前に
打ち合わせておく必要があります。
診療所の建築工事の場合一般の住宅とは異なりますので、診療所建築の
実績のある工務店や設計士に依頼するのが特に重要です。
＜続く＞
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■3月と4月の無料相談会
3月26日（土）
4月 9日（土）
4月23日（土）
※午前10時から午後4時まで
大阪市中央区内平野町１−３−１２ 萬所ビル２Ｆ
上田公認会計士事務所にて
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■【特典の紹介】
特典１ 診療所開業ガイドブックを無料で進呈！
これ一冊で医院・歯科医院開業の重要ポイントがよく分ります。
特典２ 開業相談を受けた方には無料診療圏調査を実施！
立地相談（阪神間）、開業準備のタイムテーブル、開業時の税務、
資金調達のポイント、開業後の収支予測 、スタッフ採用のポイント
等の無料相談も実施中。
無料診療圏調査で収入の予測もできます。
特典３ 病医院の経営情報を無料で提供！
無料の簡単会員登録だけで経営のお役立ち情報が手に入ります。
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■スタッフ紹介
今回は当事務所のマネージャーをご紹介いたします。
１、専門分野：税務、医療会計
２、担当職：マネージャー
３、生年月日：1961年9月10日
４、出身地：大阪府
５、出身校：大阪市立大学 文学部
６、クラブ活動：バレーボール、軽音
７、家族構成：母、妹
８、趣味：読書、音楽
９、好きな食べ物：パスタ
１０、好きなタレント：Mr.Children
１１、好きなスポーツ：野球
１２、興味のあること：経営
Q&A
Q:「今までで、一番嬉しかったのはどんなときですか？」
A:「甥っ子が生まれたときです。」
Q:「仕事で達成感を感じたのはどんなときですか？」
A:「自分が提案したことが実行され、成功したときです。」
Q:「休みの日には何をしていますか？」
A:「読書やショッピングです。」
Q:「感動した映画・音楽・旅行はありますか？」
A:「感動したのは（映画）砂の器、（音楽）幼稚園児の演奏会、
（旅行）北海道旅行です。」
Q:「宝くじで1億円当たったら何をしますか？」
A:「今の仕事とは全く違う事業をやります。」
Q:「1ヶ月のバカンスが与えられたら何をしますか？」
A:「何もせず頭を真白にしてリフレッシュします。」
Q:「一番得意なことは何ですか？」
A:「暗算です。」
仕事の目標：経営者の意思決定の役に立てること
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■セミナー情報（ご案内）
「爽快感誘導ブラッシング実技研修のお知らせ」
今回は、歯科医師、歯科衛生士向けのセミナーをご案内させて
いただきます。
チームワーク28というチームが主催で、爽快感誘導ブラッシング
実技研修を開催されます。
このセミナーの特徴としまして、講師の精田さんは歯科衛生士が
運営するショップ（TeethAi；http://www.teeth-ai.com）と
運営母体8020プロ企画（http://www.teeth-ai.com/8020.htm）
を経営されています。（県歯科医師会、厚労省承認）
日本で始めて歯とお口のエステショップを歯科衛生士として
立ち上げた実践者がエステショップで開発したエステ技法
（ホワイトニング・患者磨き）を公開します。
これから予防を取り入れよう、院内にエステコーナーをと考え
られている先生や、患者さんとのコミュニケーションを今以上に
図りたい、ブラッシング技法を高めたい、ホワイトニング技法に
ついて学びたい等、お考えの衛生士さんにお勧めのセミナーです。
セミナーの詳細・お申込み等は下記の通りです。
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日 時：2005年3月27日(日)午後1時30分〜4時30分
場 所：千里ライフサイエンスセンター1001号室
主 催：チームワーク28
（生活者に軸足におき、歯科医院を応援するチームです。）
講 師：精田紀代美（8020プロ企画代表：直営店Teeth Ai 主宰）
費 用：お一人 10,500円（実技実習器材・税込み）
対 象：歯科医師、歯科衛生士
効 果：診療所で行う「術者みがき」を「爽快感誘導ブラッシング」
に変えることで患者さんの歯と歯ぐきに対する意識が
変わります。
また、エステティックテクニックで行う「爽快感誘導
ブラッシング」と「天然の歯磨剤」を使用することで、
1回から歯と歯ぐきに自然な光沢が生まれ、歯を大切に
しようという意識やもっとキレイになりたい気持ちが
高まります。
この２つを同時に行うことで、相乗効果も高まり、地域
の人気スポットとして間違いなく患者さんへの波及効果
が現れてきます。
特に、幼児の歯みがき恐怖症期に応用すると、「歯みがき
大好きに変身」することができます。
（第17回富山県母性衛生学会で発表し高い評価を得ました）
申込先：チームワーク28
参加お申込みは下記必要事項をご記入の上
「06-6867-2638」迄Fax下さい。
1、タイトル
「2005年3月27日爽快感誘導ブラッシング実技研修のお申し込み」
2、医院名＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
3、お名前＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
4、連絡先住所＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
5、TEL＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
6、FAX＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
7、Eメールアドレス＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
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【講師の「精田紀代美」より】
これまでのみがきと言えば、「バス法」「スクラビング法」の
方法論やみがく角度等を主流に指導をしていました。私は、方法等に
こだわらず簡単で気持ち良くリラクゼーションを楽しめる、エステ
ティックテクニック手法を用いた「爽快感誘導ブラッシング」を
考案しました。
また、歯磨剤には天然酵素を用い、歯ブラシの毛先にこだわったものを
選び行うことでワンランク上の白さを生み出すこともできるのです。
セラピー技法を取り入れて行うので、歯科衛生士であれば誰でも気軽に
短期間でマスターすることができます。
私は、このブラッシングを2年前から県内で広く普及し、現在、幼児
から高齢者まで幅広い年代層の皆様に高い評価をいただいております。
もっと多くの歯科衛生士さんに体感及び熟練してもらい、技術の研鑽に
寄与したいと考えています。
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【お問い合せ先】
8020プロ企画 歯科衛生士 精田まで
TEL 076-420-3910 FAX 076-420-3901
E-mail：prkikaku@chive.ocn.ne.jp
URL：http://www.teeth-ai.com
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【次回の予告】
１、【医院・歯科医院開業と医院経営のヒント】
２、【開業計画のポイント】
３、【次回の無料相談会】 4月と5月の相談会の日程
４、【スタッフ紹介】
５、【セミナー情報】
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【編集後記】
＜医院・歯科医院開業と医院経営のヒント＞もおかげさまで第4号を
迎えることができました。
これも読者の方々のおかげと感謝いたしております。
さて、今年は花粉の飛散量が例年の１０倍という話もあるようですが、
町を歩いていてもマスクをしている人が目に付きます。
花粉症などは昔はなかったような気がするのですが、世の中病気も
変化するのですね。
先日の新聞記事に２０２５年には日本の医療費が６０兆円を超すという
予測が出ていましたが、今の税収が４０兆円ですからそれよりも
多くなる計算になります。
そんなことは成り立つわけがありませんから何らかの手立てがなさ
れると思います。ということは医療改革はこれからも継続的に
続けられる永遠のテーマかもしれません。
変化に対応できる医業経営を皆様とともに追求していきたいと
思いますので今後ともよろしくお願いいたします。
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【感想をお寄せください】
このメルマガの内容に関して皆様方のご感想やご意見をお待ちして
います。皆様方と共に成長していくために疑問や質問等どんなご意見
でもいただければとてもうれしく存じます。
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<発信者>
上田公認会計士事務所 上田 久之
大阪市中央区道修町１−７−１０ 扶桑道修町ビル３Ｆ
TEL ０６−６２２２−００３０
FAX ０６−６２２２−００３８
ホームページ http://www.uedacpa.com/index.html
MAIL uedacpa@mb.infoweb.ne.jp
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