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＜医院・歯科医院開業と医院経営のヒント＞
毎月第2・4金曜日にお届けいたします。
2006年9月22日 第40号
上田公認会計士事務所発行
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著者へのご意見：uedacpa@mb.infoweb.ne.jp
ホームページ：http://www.uedacpa.com/index.html
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■「頑張る医院・歯科医院を応援します」―発刊の言葉―
こんにちは、上田久之です。
今回で第40号となります。
私どもは300近くの医療福祉機関様の会計顧問・アドバイザーとして
医療福祉機関経営のお手伝いをしてまいりました。また、200以上の
医院・歯科医院の開業のご支援をさせていただきました。
その中でいろいろな問題に直面し、お医者様と一緒に問題を解決
していく中で、様々なノウハウを蓄積してまいりました。
今後も診療報酬の引き上げは望めないこと。病院における
勤務医のポスト不足から開業ラッシュが今後５年程度は続くと
予想されること。
マッサージやサプリメントなどの医療の代替サービスとの競合も
激しくなること。
さらに、支払側の財源不足から保険請求の電子化要求、
ジェネリック医薬品の使用拡大等が進むと考えられます。
また、医療保険給付の免責制も導入される可能性があると思われます。
以上のような厳しい状況の中で診療所の経営を安定軌道に乗せる
ためには何が必要かを考えてみましょう。
この多難な時代の幕開けに当たって、私どもが今までに蓄積して
きたノウハウを１人でも多くの医療関係者の方のためにほんの少し
でもお役に立てれば幸いです。
私たちは「頑張る医院・歯科医院」を応援します。
上田公認会計士事務所 上田 久之
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＜今回の目次＞
【医院・歯科医院開業と医院経営のヒント】
【次回の無料相談会】
【特典の紹介】
【スタッフ紹介】
【魔法の集客】セミナーのご案内
【姉妹編メルマガの紹介】
【次回の予告】
【編集後記】
【感想をお寄せください】
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■【医院・歯科医院開業と医院経営のヒント】
＜ワクワク楽しい歯科医院＞
先日、ワクワク楽しい歯科医院で受診してきました。
今まで聞いていたとおりの接客内容でした。
思わず１時間の予定が２時間になってしまいました。
問診表に記入した後、
最初に３０分ほどカウンセラー(歯科衛生士）のカウンセリングが
ありました。
歯の病気の解説ビデオを見せながらカウンセリングルームで聞かれた
のは
１．歯医者さんに望むことは何ですか。
２．あなたにとって理想の歯医者さんとは・・・等々でした。
こんなことを歯医者さんで聞かれるとは予想もしなかったので
少なからず驚きました。
【独り言】
接客に関してはまったくいい感じでした。
常に笑顔で話しかけてくれるので非常に気持ちよくなりました。
ただ、料金がわからないのは非常に不安でした。
こんなに丁寧にやってくれるのならかなり高いのではないかと
思いましたが、それほどでもなかったので安心しました。
こんな時、本日のメニューという感じで診療の内容と料金を
出してくれると非常にうれしい。
そう、定食屋のメニューのようなものがあればいいのではと思います。
次に、あごのレントゲン写真を撮影。
その次には、ユニットに移って、担当の歯科衛生士さんから
写真入の本を見ながら歯ブラシを使って歯磨きの指導を受けました。
一番ショックだったのはブラッシングの方法をこの衛生士さんから
教えてもらったときです。
歯ブラシの方法を今まで50年間誤っていたことを知りました。
小学校時代に習った方法と今の歯ブラシの方法ではぜんぜん
違うのですね。
もっと、早く教えてほしかった。というか、
学ぶ気がなかったということですね。
次に、レントゲン写真を元にドクターから説明がありました。
歯の状態についての説明があり、今から予防したらちょうど
いいタイミングですという話だったので安心しました。
次回、歯のポケットの深さを測る詳しいテストをするということ
でしたが、無理を言って今日してもらうことにしました。
ちょっと、痛かったのですが、我慢できないほどではありません
でした。
そのあと、検査についての説明がありました。ポケットの深さは
２ミリから３ミリが健康でそれよりも深いのは問題だと聞きました。
私の場合は、一番奥の歯が親知らずが横向きに生えているために
そこだけポケットの深さが8ミリもありました。
今後、その処置をどうするのか
院長と相談していただけるそうです。
口にポケットがあるとはぜんぜん知りませんでした。
いい勉強になりました。
この歯医者さんの特徴を一言でいうと
「コミュニケーションがある」ということですね。
確かに満足感は高いです。
最後に、前歯を磨いてもらってかなりきれいになったので気持ちが
よかったです。
今の患者さんは、ホテルに行き、東京ディズニーランドに行き、
レストランに行って一流の接客に慣れています。
歯医者さんだけが古い接客でいることは許されない時代だと
ひしひしと感じました。
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＜前回の目次＞
2-6.開業形態の選択
2-6-1.勤務先の地区で開業するか、パラシュート型か
2-6-2.テナント、戸建、建て貸し、定期借地権、医療ビル
2-6-3.介護サービスを併設するか
2-7.親の土地を利用する場合の需要予測
＜今回の目次＞
第４０号 「物件のチェック」（１）
今回は、開業計画ができあがり、実際に物件を選ぶ段階で特に
注意しておくことについて検討していきます。
３．物件のチェック
3-1.土地のチェックポイント
3-1-1.市街化調整区域：併用住宅は建たない
3-1-2.１種住居専用地域
3-1-3.農地：農地転用が必要
3-1-4.建築基準法の建ぺい率、容積率
3-1-5.下水道
3-1-6.駐車スペース
3-1-7.所有権と抵当権の確認
3-1-8.文化財出土地区
3-1-9.定期借地権
3-2.貸しビルのチェックポイント
3-2-1.建築基準法上のチェック
3-2-2.建築確認申請の要否
3-2-3.所有権、抵当権設定状況、オーナーの年齢
3-2-4.天井高や床下配管工事の問題はないか
3-2-5.電気容量
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さて、今回のテーマはいよいよ物件の契約です。
先生方の「夢の設計図」である開業計画ができると今度は
具体的な物件探しが始まります。
不動産の取引は金額が大きいので不動産取引の失敗は
開業の命取りになりかねません。したがって、不動産の取引
については専門家のアドバイスを受けることをお勧めします。
不動産取引の種類としては開業形態に合わせて大きく2つ
あります。
土地の取得を伴う場合の土地の取引、貸しビルに入居する
場合の賃貸契約が考えられます。
今回は土地と貸しビルのチェックポイントについて考えて
みましょう。
3-1.土地のチェックポイント
土地を取得して戸建の診療所を建てる場合、土地を借りる
にしても土地を買い取るにしても、その土地が先生の理想
とする診療所に適したものであるかどうかが重要です。
土地の取引は非常に複雑ですのでここですべて述べることは
できませんがいくつかの重要なポイントだけ指摘しておきます。
詳しいことは専門家にご相談ください。
土地の取引で一番大切なことは、マーケティングに関する
ことです。
その地域に患者さんがどれくらい居て、今後30年にわたって
どれくらいの発展が見込めるかということです。
次に大切なポイントはその土地がどのような用途地域にある
のかということです。
3-1-1〜3-1-9.
用途地域によっては診療所単独では建築できなかったり、農地
であれば農地転用の手続きが必要であったりします。そして、
用途地域によって、建ぺい率や容積率も異なります。
また、用途地域ではありませんが市街化調整区域に指定されて
いたりすると診療所専用の建物は建てられても併用住宅は建て
られなかったりと物件の場所によっていろいろと細かい制約が
あります。
これらの細かいことについては専門家の助言を受けることをお勧め
します。
ほかにもチェックすることとしては、下水道が完備しているか、
十分な駐車場が確保できるか、所有権は間違いないか、抵当権の
設定がされていないか等の確認、文化財出土地区かどうか等々の
チェックが必要です。
比較的新しい土地の賃借方法のひとつに定期借地権というのが
あります。
これは土地を借りるので土地代金が不要でその分投資額が少なくて
すみます。ただ、事業用の定期借地権ですと期間が10年以上
20年以下に制限されます。契約期間満了後には更地にして
所有者に返還する必要があります。
3-2.貸しビルのチェックポイント
次は、ビルを1室借りて開業する場合のチェックポイントを考えて
みましょう。
チェックポイントは下記のとおりです。
１、建築基準法上のチェック
２、建築確認申請の要否
３、所有権、抵当権設定状況、オーナーの年齢
４、天井高や床下配管工事の問題はないか
５、電気容量
3-2-1.建築基準法上のチェック
まず、建築基準法上の基準を満たしているかどうかのチェックが
必要です。
建築基準法は、建築物の敷地、構造、設備、用途などに関する最低
の基準を定めて、国民の生命、健康、財産などを守り、公共の福祉
の増進を図ることを目的としています。従って、この目的を具体的
に実現するために、敷地の前面道路幅によって建物の高さを決め
たり、また都市計画の上で、敷地面積に対する建築面積の割合
（建ぺい率）や敷地面積に対する延べ床面積の割合（容積率）、
日照、採光、建物の構造などこれだけはぜひ守ってほしいという
最低の基準を定めて、都市の防災を図り、健康で文化的な生活が
できるよう取り決めているのです。（住宅金融公庫ホームページより）
建築基準法とは建物を建てる上で最低守るべき基準を定めた法律です。
たとえば、建築基準法では建築物の敷地は道路に２メートル以上接し
なければならないと決められています。この場合の道路は幅４メートル
以上と規定されています。これは消防車や救急車が通行できるように
決められたものです。
3-2-2.建築確認申請の要否
そして、病院などの特殊建築物は床面積が100平方メートルを超える
ものは建築確認申請が必要です。
建物を建築する場合、工事に着手する前に、その計画が建物の敷地、
構造、設備、用途などの点で建築基準法等の関係法令に照して適して
いるかどうかを、都道府県（土木事務所などを含む）または市区町村
の建築主事へ申請して、その確認を受けることをいいます。
申請書類としては、「建築確認申請書」正・副2通に建築計画概要書及び
設計図をつけて提出することになっています。申請書が提出されると、
市区町村の建築課、都市計画課などで審査し、適格であれば確認通知と
して副本が申請者に戻されます。ここではじめて工事に着手してよい事に
なります。（住宅金融公庫ホームページより）
3-2-3.所有権、抵当権設定状況、オーナーの年齢
次に、所有権、抵当権設定状況、オーナーの年齢のチェックです。
信用できる不動産業者が仲介する場合にはそれほど神経質になる必要は
ありませんが、確認という意味で物件の権利関係は調べておいたほうが
いいでしょう。
抵当権の設定状況なども調べておきます。
登記された権利関係（所有権、抵当権、地役権など）を物件所在地を
管轄する登記所（法務局）の登記簿で調査しましょう。また、登記所で
公図（土地の地図台帳）も閲覧できるので、道路の状況、隣地との関係
などを確認しましょう。わからない場合は、 司法書士に依頼するのも
よいでしょう。司法書士の事務所はたいてい登記所の近くに あります。
●登記簿の見方
不動産登記簿には「土地登記簿」と「建物登記簿」の二つがあり、各々
「表題部」、「甲区」、「乙区」に分かれています。
●「表題部」には土地や建物の表示
●「甲区」には所有権に関すること
●「乙区」には地上権、抵当権などに関することが記載してあります。
注１：業者に登記簿謄本を見せてもらう場合、謄本の証明年月日を確か
めましょう。 古いものは記載事項が変更されていることがありますから、
新しいほどよいでしょう。
注２：中古住宅の場合、広告などで「築○年」といっていることと一致
しているかどうかを確認することも大切です。
（東京都都市整備局のホームページより）
また、オーナーの年齢も確認しておきます。オーナーが高齢の場合は
近いうちにその子供に相続して、相続税を払うためにビルを売るので
立ち退いてくれと言われる可能性もないとはいえません。
建物を借りる場合は20年のスパンでいろいろな状況の変化を見極める
必要があります。
3-2-4.天井高や床下配管工事の問題はないか
次に、建物の形態として天井高や床下配管工事のチェックを行います。
先生ご自身ではわからないことも多いと思いますので、診療所建築の
実績のある設計士さんに見てもらうことをお勧めいたします。
また、建築の段階からかかわるのであれば診療所建築の実績のある
工務店を選定することが必要です。
安いからといって知り合いの工務店に頼んで、レントゲンなどの重量物
が設置できなかったり、必要な場所に給水排水設備がなくて、手直し工事が
発生したり工期が遅れたりする場合がありますので、注意が必要です。
3-2-5.電気容量
電気容量についても家庭用とはまったく異なりますので工務店と事前に
打ち合わせておく必要があります。
診療所の建築工事の場合一般の住宅とは異なりますので、診療所建築の
実績のある工務店や設計士に依頼するのが特に重要です。
＜続く＞
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■9月と10月の無料相談会
9月30日（土）
10月14日（土）
10月28日（土）
※午前10時から午後4時まで
大阪市中央区道修町１−７−１０ 扶桑道修町ビル３Ｆ
上田公認会計士事務所にて
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■【特典の紹介】
特典１ 下記のガイドブックを無料で進呈！
「Ｑ＆Ａ診療所の新規開業ガイドブック」
お申し込みはこちらから
→ http://www.uedacpa.com/present.html
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立地相談（阪神間）、開業準備のタイムテーブル、開業時の税務、
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■ヨリタ流 魔法の集客セミナーのご案内
ヨリタ流集客の秘密は・・・・にあった。
こんにちは、ワクワク楽しい歯科医院実践会会長、
そしてドリームマスター寄田幸司です。
今回のテーマは、「小冊子」そして「ホームページ」活用法。
どれも、経営セミナーでは、あまり取り上げられていません。
しかし、私は今回のセミナーにはかなりの自信を持っています。
当院を訪れる、多くの患者様が、驚きの声。
「小冊子を書いたり、作っているのは、よく知っていましたが、
何故こんなに多くの、しかもクオリティーの高い小冊子を短期間に
作れているのでしょうか。」
ホームページを、ご覧になった方々から、寄せられる質問。
「まさかこれ全てを、先生が書いているんじゃないですよね。」
「何故こんなに多くの患者様が来院しているのに、マメに更新
出来るのですか。」
これらは全て、私のこだわりから、実現したものです。
患者様に私たちのことをより深く知って頂きたい、心から通じ
あえる関係を作りたい、
その一心で始めたものです。
決して、小冊子を書くこと、ホームページを作ることが目的では
ありません。
小冊子やホームページ以上に、私の熱い思いを伝える手段を見つ
けることが出来なかったからです。
言いかえれば、小冊子を書き、ホームページを更新し続けることで、
私たちの考えに共感して頂ける患者様や、チームメンバーと出会う
ことが出来ました。
それでは、いよいよヨリタワールドの確立に欠かせない、
不思議な秘密をお話します。
続きはこちらから
→ http://www.uedacpa.com/seminar/20061009.html
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■姉妹編メルマガの紹介
「医院経営のヒント」（創刊日：2005年6月17日）
医院の経営に役立つノウハウを上田公認会計士税理士事務所が
毎月第3金曜日にお届けいたします。
購読のお申し込みはこちらから
→ http://www.mag2.com/m/0000156564.htm
「歯科医院経営のヒント」（創刊日：2005年6月10日）
歯科医院の経営に役立つノウハウを上田公認会計士税理士事務所が
毎月第2金曜日にお届けいたします。
購読のお申し込みはこちらから
→ http://www.mag2.com/m/0000156565.htm
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【次回の予告】
１、【医院・歯科医院開業と医院経営のヒント】
２、【次回の無料相談会】
３、【スタッフ紹介】
４、【セミナー情報】
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【編集後記】
＜医院・歯科医院開業と医院経営のヒント＞もおかげさまで第40号を
迎えることができました。
これも読者の方々のおかげと感謝いたしております。
この4月から診療報酬が3.16％引き下げられましたが、収入を維持
するためには増患と増収が必要です。
開業や増患増収でお悩みの院長は上田公認会計士事務所に
ご相談ください。
300件以上のクリニックを成功に導いてきたノウハウがあります。
土曜日に無料相談会を実施しております。
まずはお電話ください。
０６−６２２２−００３０ まで。
患者様と社会生活の向上に貢献できる医業経営を
皆様とともに追求していきたいと思いますので
今後ともよろしくお願いいたします。
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【感想をお寄せください】
このメルマガの内容に関して皆様方のご感想やご意見をお待ちして
います。皆様方と共に成長していくために疑問や質問等どんなご意見
でもいただければとてもうれしく存じます。
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購読解除はこちらから→ http://www.mag2.com/m/0000147969.htm
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<発信者>
上田公認会計士事務所 上田 久之
大阪市中央区道修町１−７−１０ 扶桑道修町ビル３Ｆ
TEL ０６−６２２２−００３０
FAX ０６−６２２２−００３８
ホームページ http://www.uedacpa.com/index.html
MAIL uedacpa@mb.infoweb.ne.jp
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