医院・歯科医院開業と医院経営のヒント（まぐまぐメールマガジン）　上田公認会計士事務所

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＜医院・歯科医院開業と医院経営のヒント＞
毎月第2・4金曜日にお届けいたします。
2006年10月13日　第41号
上田公認会計士事務所発行
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著者へのご意見：uedacpa@mb.infoweb.ne.jp
ホームページ：http://www.uedacpa.com/index.html
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■「頑張る医院・歯科医院を応援します」―発刊の言葉―
こんにちは、上田久之です。

今回で第41号となります。

私どもは300近くの医療福祉機関様の会計顧問・アドバイザーとして
医療福祉機関経営のお手伝いをしてまいりました。また、200以上の
医院・歯科医院の開業のご支援をさせていただきました。

その中でいろいろな問題に直面し、お医者様と一緒に問題を解決
していく中で、様々なノウハウを蓄積してまいりました。

今後も診療報酬の引き上げは望めないこと。病院における
勤務医のポスト不足から開業ラッシュが今後５年程度は続くと
予想されること。

マッサージやサプリメントなどの医療の代替サービスとの競合も
激しくなること。

さらに、支払側の財源不足から保険請求の電子化要求、
ジェネリック医薬品の使用拡大等が進むと考えられます。

また、医療保険給付の免責制も導入される可能性があると思われます。

以上のような厳しい状況の中で診療所の経営を安定軌道に乗せる
ためには何が必要かを考えてみましょう。

この多難な時代の幕開けに当たって、私どもが今までに蓄積して
きたノウハウを１人でも多くの医療関係者の方のためにほんの少し
でもお役に立てれば幸いです。

私たちは「頑張る医院・歯科医院」を応援します。

上田公認会計士事務所　上田　久之
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＜今回の目次＞
【医院・歯科医院開業と医院経営のヒント】
【次回の無料相談会】
【特典の紹介】
【スタッフ紹介】
【新規開業セミナーDVDのご案内】
【姉妹編メルマガの紹介】
【次回の予告】
【編集後記】
【感想をお寄せください】
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■【医院・歯科医院開業と医院経営のヒント】
＜ヨリタ先生のセミナー＞
開業時の集患には誰もが苦労するものです。
その悩みにずばり答えていただいたのが、今回のセミナーです。

10月9日に、弊事務所主催でヨリタ先生のセミナーを行いました。

さすがはこの世界では知名度抜群のヨリタ先生。
北は北海道から南は長崎まで全国からヨリタファンが
参加されました。

その題名もずばり集客がテーマです。

上田会計歯科経営講座
「ワクワク楽しい歯科医院実践経営術　アドバンスコース in 大阪」
ヨリタ歯科クリニック流　魔法の集客方法
〜小冊子、ホームページに隠された不思議な秘密〜

セミナーはもちろん大好評でした。

参加者の皆様から多くの感動の言葉をいただきました。

参加者の声を抜粋しました。
（一部編集している箇所があります。）

貴重なお話をつつみ隠さず話していただきありがとうございました。
小冊子を書いてみようと思いました。

今日は合点しました。何故小冊子・HPが必要なのか。
考えを明確化することだったんですね。
私たちにとって、書いて明確化する事が
小冊子を作ることだったんですね。
これでやる理由がわかりました。モチベーションができました。
理解できました。本当にありがとうございました。　　

自分のコンセプト・思いをまとめた小冊子をすぐ作ろうと思いました。
来年5月に開業予定です。何からはじめたら良いかよくわかりました。
　

寄田先生いつもお世話になります。
先生はすごいです。
私が理想と現実のギャップに悩む毎日、先生はその理想を
実践していただいている事に勇気をもらえます。
くじけそうになった時、先生を思い浮かべます。
今日はできる訳がない「小冊子をかくなんて！」
その気持ち、考えを変えていただきました。
自分なりのなにかができる気がします。
先生の行動力、実践力見習っていきたいと思います。
今後ともよろしくご指導下さいます様お願い申し上げます。

今日も先生にお会いできること、お話が聞けることを
楽しみにして参りました。
ホームページ、小冊子は今の私達の医院に一番必要なこと
であると感じておりましたので、まさにヒット！しました。
ありがとうございました。
まずは行動！自信はありませんが、
まず帰ったら自分の思いを文章にしてみます。
なんだか楽しみになってきました。
先生にお会いした事、先生のお話を聞いた事で、
医院の改装までしてしまいました。
ぜひ、次も実行していきたいと思います。
これからもよろしく御指導の程お願い申し上げます。

寄田先生いつもありがとうございます。
バッチリモチベーション上げることができました。
これからもよろしくお願い致します。

大変参考になりました。
先生に近づける様にがんばりたいと思います。
今日からヨリタマニアになりました。
ありがとうございました。

イイ意味で期待を裏切られた。
自分が一番ほしいと思っていた「情熱」を
ヨリタ先生に見せていただきました。
私にその情熱を分けていただきましたので、
明日からの診療に役立ちそうです。
ありがとうございました。

いつにもまして熱いセミナーで感動いたしました。
さっそく自宅に帰り、小冊子を書きはじめたいと思います。

大変有意義な講演ありがとうございました。
先生の医院の方向性を学ばせて頂き、大変参考になりました。
私もできる限り歯を削らない、抜かないことをHP上で書いています。
まだ、スタッフがその方向性を理解できていないのが、少々不安です。
ヨリタ歯科、ゆめはんな歯科（素晴らしいネーミングだと思います！）
のスタッフの笑顔を目標に頑張って行くつもりです。
来年4月1日のセミナーをスタッフも受講させていただきたいと思います。
よろしくお願いします。

患者様に夢と希望を与えるのみでなく
私たちにも夢と希望を与えていただき
ありがとうございます。

今回初めて、講習会に参加させていただいたんですが、
とても楽しくて、色々と勉強になりました。
今まで、チームワークはとても大切だと思ってきましたが、
更にチームワーク作りをしていきたいと思います。
ありがとうございました。

HPや小冊子によってコンセプトを明確化されることが重要であり、
メッセージを発信し続けることが大事なことがわかりました。
小冊子を書くことは難しいかも知れませんが、
チャレンジしてみようかと思わせていただけました。
ありがとうございました。
ゆめはんな歯科の小冊子を読んで娘を連れて行きたいと思ってしまいました。

ほんとうにためになりました。
今までいろいろなことを考えていたのですが、
小冊子というツールを使うと
頭が整理されていくことがよくわかりました。

もっともっと感謝のお言葉をいただいておりますが、
紹介しきれません。

こんなすごい反響のあるセミナーは私どもも初めての経験です。
なんといっても実績を出したノウハウを惜しみなく
提供していただきましたので、参加者の方々には本当に満足して
いただきました。

これからも皆様のお役に立つ有意義なセミナーを提供してまいります。
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まずは、開業から話を始めますが、その中で既に開業している
先生方にも参考になるチェックポイントを取り上げております。

今回は、開業計画ができあがり。実際に物件を選ぶ段階で特に
注意しておくことについて検討していきます。

＜前回の目次＞
３．物件のチェック
3-1.土地のチェックポイント
3-1-1.市街化調整区域：併用住宅は建たない
3-1-2.１種住居専用地域
3-1-3.農地：農地転用が必要
3-1-4.建築基準法の建ぺい率、容積率
3-1-5.下水道
3-1-6.駐車スペース
3-1-7.所有権と抵当権の確認
3-1-8.文化財出土地区
3-1-9.定期借地権

3-2.貸しビルのチェックポイント
3-2-1.建築基準法上のチェック
3-2-2.建築確認申請の要否
3-2-3.所有権、抵当権設定状況、オーナーの年齢
3-2-4.天井高や床下配管工事の問題はないか
3-2-5.電気容量

＜今回の目次＞　
第４１号　「物件のチェック」（２）

3-3.テナント契約のチェック
3-3-1.契約期間：スーパー等に入居する場合の契約期間
3-3-2.賃料
3-3-3.保証金と敷引と原状回復義務
3-3-4.法人化の了解
3-3-5.定期借家権
3-3-6.退去時通知
3-3-7.修繕費負担と看板

3-4.工事のチェック
3-4-1.設計施行分離発注
3-4-2.設計施工一括発注
3-4-3.ハウスメーカー発注
3-4-4.建築会社の評価
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さて、前回と今回のテーマは物件の契約とそのチェックです。

先生方の「夢の設計図」である開業計画ができると今度は具体的な
物件探しが始まります。

どんな物件を選ぶかによって建物の構造に大きな影響を与えます。

また、不動産の取引は金額が大きいので不動産取引の失敗は開業の
命取りになりかねません。したがって、不動産の取引については
専門家のアドバイスを受けることをお勧めします。

前回は不動産取引の種類としては開業形態に合わせて大きく３つある
ことを述べました。

土地の取得を伴う場合の土地の取引、貸しビルに入居する場合の賃貸
契約、テナントで入居する場合のテナントの契約です。今回はテナント
契約と建築工事のチェックポイントについてお話します。

3-3.テナント契約のチェック
スーパーなどのテナントで入居する利点は下記のとおりです。
（１）集客力がある。
（２）共同駐車場が使える。
（３）告知が楽である。
（４）相乗効果が見込める。
医療ビルや医療モールに入居する場合もある程度集客力に期待すること
ができますが、スーパーやショッピングセンターなどにテナントとして
入居する場合は集客力が大きいので、その意味では非常に有利な
開業形態と言えます。

大きなショッピングセンターでは１日の来店客数が１万人にも上ります。
これだけの買い物客が毎日看板を見てくれるわけですから、その集客力
と告知力は大変なものになります。

人通りの少ない場所に戸建で開業した場合は告知するのにかなりの
費用とエネルギーが必要になりますが、ショッピングセンターの
テナントで入居した場合ではそれが不要です。
また、駐車場を確保するのも大変ですが、ショッピングセンターなら
大きな共同駐車場があるのでとても有利です。また、テナントとして
薬局などが入るケースもあり相乗効果が期待できます。

3-3-1.契約期間：スーパー等に入居する場合の契約期間
スーパーのようなショッピングセンターでは10年くらいで投資を回収
することを考えているケースが多いようです。すなわち、賃借の契約
期間が10年くらいになることが多いということがいえます。そうすると、
38歳で入居して10年後には48歳で契約更改となると次の場所を探さ
なければならないという危険性はあります。
診療所を移転するにはかなりの出費がかさみますので移転費用を計画的に
その対策を考えておく必要があります。

3-3-2.賃料
次に、賃料に関しては収益還元法が主流になって来ました。ご存知の
ように、賃料設定の方法には、原価法、事例比較法、収益還元法の
３つがあります。

原価法というのは、ショッピングセンターの投下資金に対する利回り
に必要経費を加算してあるべき賃料を求める方法です。事例比較法とは
周辺の事例と立地条件、アクセスビリティ、ショッピングセンターの
運営力等について比較して賃料を決める方法です。
ただし、不動産屋さんのパンフレットには原価法または事例比較法に
基づく賃料が紹介されてありますが、実際は個別の交渉によってかなり
変動することが多いといえます。

実際、現在は買い手市場のため、テナントの立場が相対的に強いので
出店時のリスクを回避することがかなりできるようになってきています。
すなわち、パンフレットに掲載されている賃料（いわゆるパンフレット値）
は名目だけで実際はかなり安い賃料で借りられるケースもあるようです。
今ではパンフレット値は出店条件の最高値というガイドラインとも言われて
います。さらに、対外的に施設のステータスをアピールするためであったり、
不要なテナントを断るための口実に使われたりしているのが現状です。

さて、ショッピングセンターにおける賃料の徴収形態には以下のような
方式があります。

一般的にショッピングセンターにおいては、固定あるいは最低保証付
歩合賃料の徴収形態が主流となっています。 ただし、近年の買い手市場下
においては、テナント側の立場が強く、テナントのリスクを軽減する方向で
交渉が進むことが多いようです。そのため、「 最低保証付逓減歩合型」
では最低保証の水準が低くなりがちであり、また「単純歩合型」を求め
られる場面も増えています。

(１)固定家賃型
売上額と関係なく一定額の賃料を徴収するスタイルです。オフィス等に
複合される店舗はこの形態が多いようです。賃料は、売上との関連性が
なく決定されるため、ショッピングセンターには不向きといえますが
借りるほうにとってはリスクが少なくなります。

(２)固定家賃＋売上歩合型
固定家賃に加え、売上に歩率を掛けて徴収するスタイルです。
このスタイルは、固定家賃の設定により売上変動のリスクを出店者が
負い、売上歩合は余り高くないと言う特徴があります。

(３)単純歩合型
一定の歩率を設定し、売上に対する歩合賃料のみとするスタイルです。
テナントにとっては固定家賃的リスクが無いかわりに、高い坪当たり
売上を実現した場合、高い賃料を支払う結果になります。交渉のしやすさ
の観点からは最もシンプルなスタイルですが、ショッピングセンターの
事業運営主体にとって、固定家賃に相当するものがないので、
事業計画が立てづらく、リスクヘッジができない難点があります。
新規のエリア開発における ショッピングセンター等、テナントが
売上の予想を立てにくい時に要求することが多いスタイルです。

(４)最低保証付逓減歩合型（固定＋売上逓減）
基本的には売上歩合型のスタイルですが、テナントの売上に最低保証
の意味での基準売上高を設定し、その歩合が固定家賃部分に相当する
のでショッピングセンターの事業運営主体にとっては売上変動のリスク
ヘッジとなります。売上歩合は基本歩率（４〜10％程度）を設定し、
最低保証のリスクを出店者が負います。かわりに、一定の売上高を
超えた額に対しては、歩率を軽減する逓減措置をとることが多いといえ
ます。最低保証の基準売上高、歩率、逓減にかかる売上高等、交渉の
ポイントが多いために柔軟性の高いスタイルであり、交渉のしやすさの
観点からは現状の経済情勢の中では最も適したスタイルといえます。
ただし、サービス業の場合は固定家賃が多いと言えます。
（以上の段落は経済産業省のホームページから引用したものを筆者が
編集したものです。）

3-3-3.保証金と敷引と原状回復義務
次に保証金と敷引と原状回復義務について考えてみましょう。
敷金も保証金も、賃貸借契約締結時に、借主（テナント）から貸主
（オーナー）に差入れられる一時金の一種ですが、性格は全く異なる
ものです。

敷金は、賃貸借契約の一部として、賃料の未払いや物件の損傷等を
担保する性格であるのに対し、保証金は賃貸借契約とは別の金銭消費
貸借です。

敷金は、法律用語として既に確定しており、賃貸借により生じる貸主側
の損害を担保するためのものと解釈も一貫しています。敷金の額は
賃料月額の６ヶ月から24ヶ月分程度が適当と考えられます。賃貸借
契約解約時に全額を一括返済するのが基本ですが、契約上の特約として、
短期間でテナント側の都合で退店した場合に敷金を返還しない、
あるいは建物償却分として一部を償却するといった特約が盛り込まれ
ていることもあります。

また、保証金については法的に確定された用語ではなく、一般的には、
オーナーに自己資金がない場合、賃貸借契約とは別個の金銭消費貸借
契約を交わして調達する一時金と解釈されており、建設協力金なども
これに含まれます。

保証金については、契約締結後10年間据え置き、無利子で10年間
均等返還ということが一般的になっています。別の面でいえば、賃貸
借契約と金銭消費貸借契約は全く別であり、賃貸借契約の解約や解除に
伴ってテナントが退店したとしても、返還時期が来るまで返還する義務
はありません。

ショッピングセンターの事業運営主体の倒産の場合などは、テナントが
保証金を回収できなくなる可能性があります。そのため最近では、テナント
から賃料月額の数十ヶ月を預かるという条件は少なくなっており、
敷金一本という契約も増えています。

また、貸しビルやテナントの場合は退去時の原状回復義務があります。
住宅の場合は敷金から原状回復費用が差し引かれますが、貸しビルや
テナントの場合は借主の責任で原状回復をするのが普通です。したがって、
診療所を移転するということは、敷金や保証金、原状回復費用、それに
工事中の空家賃など大きな出費を伴います。

3-3-4.法人化の了解
次に、開業して経営が軌道に乗ってくると法人化したほうが税制面等で
メリットが出てきます。法人化した場合には賃貸契約の名義が個人から
法人にかわりますのであらかじめその旨の了解を取っておく必要があり
ます。了解を取っていないと、いったん解約して新たに契約を結びなおす
と言うことになり、違約金を取られたり新たに敷金を請求されたりする
場合がありますので注意が必要です。

3-3-5.定期借家権
次に定期借家権について考えてみましょう。
定期建物賃貸借契約（いわゆる定期借家契約）は平成12年３月から
施行された新しい契約形態であるSCにおけるテナント契約の新たな
形態として大きな注目を集めています。定期借家契約には以下のような
特徴があります。（SC＝ショッピングセンター）

・定期借家制度は賃貸人と賃借人との合意で契約期間、賃料などを自由に
取り決めることができ、契約期間が満了すれば契約は終了し、建物は返還
される。更新はない。
・契約期間は普通借家契約と異なり、１年未満から20年以上まで自由に
取り決めることができる。期間満了の際は、更新がないことから当然契約
は終了することになる。賃料についても、賃貸期間や使用目的に応じて、
当事者が自由に取り決めることができる。
・借地借家法の更新拒絶の用件の規定、法定更新の規定は適用が無く、
更新拒絶に正当事由は必要ない。また、定期借家契約は以下の様な手続き
を必要とする。
・定期借家契約であることを、賃貸人は契約に先だって賃借人に対し
「文書」で説明しておかなければならない。
・定期借家契約は必ず書面でしなければならない。契約書を作成する
必要がある。
・表題は「定期建物賃貸借契約書」と記載し、本文中に「賃貸人と
賃借人は本件建物について、借地借家法38条に規定する定期建物賃貸借
契約を締結する」旨を記載しておくことが必要である。
・契約期間を確定した期間で明確に記載し、期間満了によって契約は
終了し、更新がないことを記載しておく必要がある。
・契約期間満了の１年前から６ヶ月前までの期間（通知期間）に、
賃貸人は賃借人に対して、契約期間が満了することを書面で通知しなけ
ればならない。賃貸人がこの通知期間内に通知を怠り、通知期間を経過
した後にこの通知をしたときは、その通知をしたときから６ヶ月を経過
したときに賃貸借は終了することになる。
・建物使用目的（居住用か事業用か）を明確に記載しておく必要がある。
・賃料の定めは普通借家契約と同じでよい。しかし、定期借家契約に
おいては「賃貸借期間内は賃料の改定は行わない」等の特約をすることが
できる。

ショッピングセンターにおいては、業績不振テナントの入替や、一定
期間毎のリニューアルなどが必要となってきます。これらの際に、普通
借家契約では、借家人保護の色が強く、テナントの退店交渉は非常に困難
でした。この点、定期借地契約では、契約期間終了時には契約は終了する
ため、ショッピングセンター にとっては望ましい契約形態といえます。
（以上の段落は経済産業省のホームページから引用したものを筆者が
編集したものです。）

3-3-6.退去時通知
次は、退去時の注意です。
契約期間の満了などで退去する場合、最低でも3ヶ月前、通常は6ヶ月前に
退去通知をする必要がある。入居のときも同じでことが言えるが、空家賃
を低く押さえることがコスト削減のポイントとなります。

3-3-7.修繕費負担と看板
退去時には原状回復義務があるので修繕費負担や看板の撤去費用なども
発生することを念頭においておく必要があります。
ただ、テナントとしての医療機関は、倒産率も少なく家賃の不払い等の
事故も少ないので優良な借り手と言えます。したがって、賃料や保証金、
敷金の交渉においてもやり方しだいではかなりの譲歩を勝ち取れる可能性
がありますので、ぜひ専門家に相談しながら交渉を進めたいものです。

3-4.工事のチェック
物件が決まって開業計画に従って建築を進める場合にまず最初に発注方法
を決めておく必要があります。

3-4-1.設計施行分離発注
発注方法としては大きく分けて２通りあります。設計施行分離発注と
設計施工一括発注です。それぞれに短所と長所があります。設計施工
分離発注というのは、設計事務所に設計を依頼し工事は別の工務店に
発注するやり方です。この方法の長所は、工務店に発注する段階で
入札を行いますので工事費を下げやすいこと、建築事務所が施工管理
を行いますので手抜き工事を防ぎやすいということがいえます。
比較的大きな建物のときはこの設計施工分離発注が使われます。

3-4-2.設計施工一括発注
それに対して、設計施工一括発注の場合は設計と施工をひとつの建設
会社あるいは工務店に発注しますので、設計費と工事費の区別があい
まいであり、施工管理も同じ会社内で行うので甘くなるという欠点が
あります。ただ、設計と施工がひとつの会社なので設計と施工の連携
がとりやすいというメリットがあります。

3-4-3.ハウスメーカー発注　〜　3-4-4.建築会社の評価
診療所のような特殊な建物の場合は実績がものを言いますので、大手の
ハウスメーカーで診療所をたくさん建築した実績のある会社や小さな
工務店でも経験が豊富なところに依頼するのが、建築後のトラブルを
未然に防ぐ大きなポイントと言えます。

＜続く＞
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■10月と11月の無料相談会
10月14日（土）
10月28日（土）
11月11日（土）
11月25日（土）
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大阪市中央区道修町１−７−１０　扶桑道修町ビル３Ｆ
上田公認会計士事務所にて
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新規開業の条件〜』のDVDを販売することになりました。これから
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【特徴】
１、開業に必要なポイントを幅広く網羅。
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【内容】（講師）
１．開演挨拶（上田 久之）
２．新規開業のタイムスケジュール（相松 透）
３．開業好適地選びのポイント（相松 透）
４．診療所設計と建築のポイント（尾崎 敏明）
５．開業計画作成のポイント（田中 猛）
６．資金調達のポイント・銀行のご紹介（梅田 秀樹）
７．スタッフ採用のポイント（坂本 武）
８．開業に関する税務（上田　久之）
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「医院経営のヒント」（創刊日：2005年6月17日）
医院の経営に役立つノウハウを上田公認会計士税理士事務所が
毎月第3金曜日にお届けいたします。
購読のお申し込みはこちらから
→ http://www.mag2.com/m/0000156564.htm

「歯科医院経営のヒント」（創刊日：2005年6月10日）
歯科医院の経営に役立つノウハウを上田公認会計士税理士事務所が
毎月第2金曜日にお届けいたします。
購読のお申し込みはこちらから
→ http://www.mag2.com/m/0000156565.htm
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【次回の予告】
１、【医院・歯科医院開業と医院経営のヒント】
２、【次回の無料相談会】
３、【スタッフ紹介】
４、【セミナー情報】
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【編集後記】
＜医院・歯科医院開業と医院経営のヒント＞もおかげさまで第41号を
迎えることができました。

これも読者の方々のおかげと感謝いたしております。

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【感想をお寄せください】
このメルマガの内容に関して皆様方のご感想やご意見をお待ちして
います。皆様方と共に成長していくために疑問や質問等どんなご意見
でもいただければとてもうれしく存じます。
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